マンションの購入からマンション査定・売却まで

中古マンションを購入する場合、実物を見てマンションを購入するかどうか判断できることがメリットです。

中古マンションの購入を検討する際には、せっかく実物が見られるのですから、いくつか注意したいポイントをチェックしておきたいものです。

以下、中古マンション購入前にチェックしたいポイントについて、みていくことにしましょう。

１．建物の外観

マンションの外壁は最近タイル張りが増えてきていますが、タイルをたたいてみて、タイルが浮いていないかどうか、確認してみましょう。

もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。

バルコニーのある部屋の場合、外壁やバルコニーの上部にヒビ割れが見られないかどうかチェックしてください。

もし、ひび割れがあるようなら、コンクリートが劣化している可能性も考えられます。

マンションの外観は、見学時にでなくても確認できますので、見学時に確認し忘れたら、日を改めてでも確認に行くと良いでしょう。

２．マンションの室内

マンションの室内はフローリングが圧倒的に多くなっていると思いますが、フローリングは案外下の部屋に音が響きます。

床を叩くか踏んでみて、音を聞いてみてください。

もし、音が響くようなら、下の階にも響いている可能性があります。

マンションの室内の水平確認も行ってみましょう。

ビー玉を置いて、転がるような部屋なら購入そのものを考える方が良さそうです。

台所やトイレ、洗面所や浴室の水回りは汚れやすいところです。

リフォームを行っていない場合には、特に注意を払って確認しておきたいところです。

水回り全ての蛇口をひねってみて、水回りの生活に、不便さがないかどうかをチェックしましょう。

また、マンションの売主に小さなお子さんがいらっしゃったり、ペットを飼っていらっしゃったりする場合、フローリングや壁紙の痛み具合もチェックすると良いでしょう。

マンションの売主がスモーカーの場合は壁紙も確認しましょう。

ドアや窓のたてつけ、開け閉めに問題あるところは、開けっ放しにしている場合もあります。

自分で実際に窓やドアを開け閉めしてみてみましょう。

収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。

実際にそのマンションに住むとなったら、家具が入るかどうかも知っておかなくてはなりません。

メジャーを持っていって、各部屋の間取り、奥行き、高さ、幅なども、チェックしましょう。

ただし、マンションを契約するまでは他人の家にお邪魔しているということを忘れずに・・・。

中古マンション購入のポイントについて、「中古マンション購入のポイント　２」でもう少し述べることにします。

マンションの買い替えを検討しているんだけど、マンションの査定をしてもらったら、売却損が出そうという経験はありませんか。

マンションや住宅を売却するときに、売却益を得る人がいる一方で、売却損が出る人もいます。

マンションや住宅を売却したのにもかかわらず、住宅ローンが残ってしまうケースで、売却後に残った住宅ローンを残債（ざんさい）といいます。

例えば、購入先のマンションや住宅が5,000万円で、現在所有している不動産の売却査定額が3,500万円だったとすると、1,500万円の残債が残ることになります。

残債がある場合、手持ちのマンションや住宅を売却して、新しく不動産を購入できるのでしょうか。

結果から言うと、残債を残したままでは、マンションや住宅を売却することはできません。

その理由は、マンションや住宅の売却時には、当初ローン設定の際の抵当権を解除する必要があるためで、金融機関の抵当権解除証書が必要となるからです。

残債があってもマンションや住宅の売却を進めたい場合には、残債分1,500万円を自己負担して、抵当権を抹消してしまえば、新しい住宅やマンションへの買い替えができます。

でも、そんなお金は自分では用意できない、という場合、買い替えはできるのでしょうか？

住宅ローンの残債がある場合、残債を含めた買い替え住宅ローンを利用するという方法があります。

とはいえ、残債が多い場合には、次に購入するマンションや住宅はなるべく担保価値の高いものを選ばないと、住宅ローンの借入に苦労することになりそうです。

また、残債が発生した場合には、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）を利用することもできるので、上手に活用したいものです。

住宅ローンの残債を抱えたまま、新しく住宅ローンを組むのは、負担が増えそうで二の足を踏みそうですが、かつて住宅やマンションを購入したときと比べると格段に金利が下がっているのではありませんか。

マンションや住宅の買い替えに対する税制の優遇措置を利用すれば、実際の支払額はほとんど変わらないということも考えられますので、住宅ローンの残債が残りそうだからと言って、マンションの買い替えを躊躇せず、一度じっくりシュミレーションしてみると良いでしょう。

中古マンションの広告を見ていると、「リフォーム済み」と買いてあることが結構ありますよね。

特に築年数の経った中古マンションが「リフォーム済み」として強調されていることが多いようです。

既にリフォーム済みのマンションだから、築年数の割にきれいに見え、価格も安いため、案外売れているようです。

中古マンションを購入するときに注意したいのは、リフォーム済みのマンションの場合、購入者がリフォーム中を見ていないということであり、リフォーム中に新たに発見された瑕疵を補修しているかどうか確認できないというデメリットがあります。

壁紙や水周りなど、目に付く部分ばかりに目がいって、目に見えない部分は手抜きがされているという落とし穴が隠れている場合も。

中古マンションをリフォームするということは、新たな問題（瑕疵など）が発見され、補修のために追加工事の負担が重荷になる反面、逆に、長く住むことを考えれば気になる補修工事を行うことができるため、安心して住めることも意味します。

マンションの売主がリフォーム時に補修工事等にお金をかけていてくれれば良いのですが、自分が住まないマンションのリフォームですから、そこまでコストをかけてまで対応しない可能性が高いと思った方が賢明です。

中古マンションの広告で、「リフォーム済み」という文句を見かけたら、「綺麗な部屋」と思うのと同時に「なにか隠している可能性があるかも」と思うようにすれば、中古マンション購入時に落とし穴に引っかからなくて済みますよ。

中古マンションの広告を見ていると、ときどき新しくて綺麗なマンションなのに、なぜか安いマンションに出くわすときがありませんか。

中古マンションに掘り出し物はないといわれていますが、本当のところはどうなのでしょうか。

本当に良いマンションなら高い値段がついているはずですし、安い中古マンションにはなにか理由があると疑ってかかる方が良いでしょう。

たとえば、周囲の環境や近隣の善し悪しなど、住んでみないと詳しくはわからないような情報の落とし穴がある場合がありますし、バブル時期などマンションの建てられた時期によって、建設部材のコストを下げた作りの悪いマンションの場合もあります。

また、マンション自体の壁や床が薄いようだと上下階の物音が聞こえたり、道路や電車が隣接しているようなら騒音が避けられません。

ある程度調べれば分かるような、上述のような問題点ならまだ良いのですが、掘り出し物と言われるような安い物件では、権利関係の問題やトラブルが潜んでいる場合もあります。

中古マンションを購入するときには、掘り出し物はないと思って、慎重に物件探しをしたいものですね。

中古マンションを購入するにあたって、一般的にバブル期のマンションは避ける方が良いと言われています。

バブル期のマンションが良くないといわれる理由にはいくつかあります。

バブル期に建てられた中古マンションというのは、マンションブームに乗って次々に建てられたマンションが多く、不動産業者がいい加減な設計と粗悪な建築部材を使用して建てた可能性があります。

また、バブル期には地価が高騰したため、マンション価格に占める土地代のウェートが上がりやすく、マンションが売りやすい価格帯にするために、マンションの建築部材の質を落としやすくなります。

部材の質を落とすまでいかなくても、天井高を下げてマンションの部屋数を増やすなど、とかく地価が上がっているときのマンションには良いものがないと言われています。

そうは言っても、個人の力では中古マンションの隠れているリスクを探すのは困難を伴います。

中古マンションの購入で失敗しないためには、不動産インスペクションを利用したり、住宅性能表示を利用することで、専門家に判断を仰ぐのもひとつの対策です。

中古マンションを探すときに、競売に掛けられたマンションだけはなるべく手を出さないようにしましょう。

競売物件とは、もとの所有者が住宅ローンが支払えなくなったなど、マンションの所有者がやむをえなく手放した物件が裁判所から売りに出されるものです。

競売の告知はたまに新聞に出ていますよね。

確かに、競売に掛けられたマンションは、同じ条件の中古マンションの相場よりも条件が良い上に安いことがあります。

でも、競売物件は、人気の物件だと競売の結果、逆に高くなる場合もありえます。

また、競争相手がいることが多く、たとえ落札を狙っても落札できるかどうか分からないというデメリットもあります。

仮に運良く落札できたにしても、競売のマンションの場合、支払いは現金一括しか出来ませんし、運が悪いと落札後も人が住んでいたり、居座られて立ち退き料を請求されるなどのトラブルが起こる場合も少なくはありません。

さらに、マンションの前の住人が滞納していた修繕費や管理を請求される場合もあります。

競売物件の場合は、競売が決まった時点で、裁判所が物件詳細書や物件評価書、調査報告書などの資料を公開してくれるものの、調査から競売までの期間に時間がかかることを忘れてはいけません。

不動産業者のように事前に調べる力や、情報源を持っている場合には良い物件にめぐり合える場合もありますが、素人が競売のマンションに手を出すのはあまりにもリスクが大きいといえます。

中古マンションを購入する際に、外観、室内でチェックすべきポイントについては、「中古マンション購入のポイント　１」で述べてきました。

３．マンションの共有部分

マンションのエントランスにはゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかなどを、チェックしましょう。

また、ゴミ捨て場がきれいに使われているかどうかも、重要なチェックポイントです。

これらのチェックポイントは、マンションの管理状態が良いかどうかを知るバロメーターになります。

中古マンションを見学しても分からない点として、管理組合が機能しているのかどうかという点があります。

マンションの管理会社がどこなのか、管理人はどのくらいの頻度で来るのか、管理組合はきちんと機能しているのかなどは、仲介の不動産業者かマンションの売主に尋ねておきましょう。

販売価格の高い中古マンションの場合、概してマンションの管理状態が良いことが多いようです。

マンションの管理状況もマンションの価値に影響するといえます。

中古マンションでは、また築年数が経過すると、マンションの修繕費が高くなります。

マンションの修繕計画があるのかどうか、管理会社やマンションの売り主に確認するのを忘れないように。

マンションは大きな買い物です。

中古マンションの場合、後々トラブルのないよう、売主さんに遠慮せずにしっかりと確認することが大切です。

私自身が中古マンションを購入した際、注意深くマンション内を見学したつもりでしたが、フローリングのキズや窓のたてつけなど、後になって気がついたこともありました。

自分自身の反省点として、マンションの見学を行く前に、チェック項目を作って、一つ一つ確認していけば良かったかなと思っています。

中古マンションに限ったことではないのですが、マンション購入前にチェックしておきたいポイントとして、マンション周辺の環境があります。

マンションで特に立地条件が良いような物件の場合には、周辺に工場があったり、ＪＲや私鉄の線路がすぐそばを通っていたり、一般的に環境はあまり良くないものです。

逆に、緑のある公園がマンションから近いような物件の場合、最寄り駅やバス停までのアクセスが悪く、不便な場合があります。

マンション見学の際には、駅あるいはバス停から自分の足で実際に歩いて確認するようにしましょう。

また、マンションから線路や道路が近い場合、必ずマンションの部屋から窓を開けて、じかに音を聞いてみてください。

電車や車の騒音というのは、日中はあまり気にならないかもしれませんが、夜間の静かな時間には気に障りがちだということも忘れずに。

中古マンションの場合は、マンションの室内や建物そのものにばかり目が行きがちですが、最寄り駅までの距離やアクセス方法、スーパーやショッピングセンターが近くにあるかどうか、学校までの距離なども調べておくと、マンションに住んでから後悔せずに済みます。

マンションの見学に慣れていない場合、マンション見学後に不動産会社から資金計画を立ててもらい、「他にも検討しているお客さんがいるのですが」などと言われると、ついつい焦ってしまうかもしれません。

かつて住宅販売会社に勤めていたときには、「自宅に帰る前に契約の話をするように」と当時の上司に繰り返し言われたもので、契約を急ぐのは不動産会社の常套手段であることを忘れずに。

手前味噌ながら、私個人の経験からすると、ピンとこないマンションなら、何を言われてもどこか心に引っかかりが残るはずです。

よほど気に入った物件で、住宅ローン等の支払い条件も無理がないような場合ではない限り、即断即決はやめましょう。

中古マンションに限らず、マンション見学をしたら、忘れてしまう前にチェックリストや間取図などを見て、復習しておくと、後になって「あのマンションどんなんだっけ？」と言わずにすみます。

私は自分がマンション探しをしているときにこれをやらなかったのですが、自分が確認したい項目を表にしておき、マンション見学の後に埋めるようにすれば、マンションどうしの比較がしやすくて便利ですね。

マンションには、いくつかの査定項目があります。

このページから数回に渡ってマンションの査定項目について見ていきたいと思います。

中古マンションの査定基準では、マンションが新築されてからの築年数を基準に査定を行います。

一般に築年数が10年のマンションをゼロと査定して、築年数がそれより何年新しいか、古いかによって、評価を上げたり下げたりして、査定がおこなわれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、マンションの築年数が1年新しければ1.5％査定価格が上昇し、逆に1年古ければ1.5％査定価格が下降していきます。

また、築16-20年のマンションでは１年ごとにマイナス2.0％とその割合も増えます。

さらにマンションの築年数が21年を超えると、一年ごとにマイナス2.5％となります。

つまり、築年数10年のマンションをプラスマイナス0%と査定すると、築年数2年のマンションはプラス12%、一方築年数20年ではマイナス17.5%というように査定されます。

ただし、マンションの築年数だけでは表せない査定ポイントとして、マンションの耐震基準の見直しがあり、平成7年の阪神淡路大震災以降に建てられた免震構造などを持つ耐震マンションでは、査定価格が上がります。

大型住宅ローン減税の導入に加え、マンションや戸建て住宅の分譲価格の下落への期待、さらに住宅ローン金利の先高感の後退などもあって、マンション購入には好転ともいえるプラス材料がこの数ヶ月目白押しとなってきました。

こうした消費者心理は数字からも読み取ることができ、リクルートが４月27日に公表した「2008年首都圏新築マンショ契約者動向調査」によると、特に、マンションや住宅の販売価格の下落期待に消費者が敏感に反応しているのが明白で、消費者の間に買い時感が増してきているようです。

一方、住宅ローンの金利については、４月、５月と２カ月連続で引き上げられており、先高感の再燃とも取れるシグナルが見られるようになってきています。

みずほ銀行の住宅ローンを例にとってみると、５年、10年、20年固定期間選択型住宅ローンの店頭金利では、2008年７月にピークに達した後、下降傾向を示した金利は今年（09年）３月に底を打ち、再び上昇に転じています。

住宅ローン利用者の間で人気の高い「10年固定特約金利」を例に取ってみると、3000万円を35年元利金等返済で借りたとした場合、09年３月（3.55％）には毎月返済額が12万4857円（ボーナス返済ゼロ）だったものが、５月（3.90％）には13万1038円と、6181円も負担が増えています。

マンションの購入を考えている人にとって、住宅ローンの金利は気になるものですが、金利にばかり左右されるのも如何なものでしょう。

住宅ローンの金利は常に変化するものなので、延々に上がり続けることも、下がり続けることもありません。絶えず変化します。

それだけに、住宅ローンの金利の先安感に過剰な期待をせず、金利が上昇したときのことも念頭に入れて、住宅・マンション探しをしていくことが大切ではないでしょうか。