マンションの購入からマンション査定・売却まで

マンションには、いくつかの査定項目があります。

このページから数回に渡ってマンションの査定項目について見ていきたいと思います。

中古マンションの査定基準では、マンションが新築されてからの築年数を基準に査定を行います。

一般に築年数が10年のマンションをゼロと査定して、築年数がそれより何年新しいか、古いかによって、評価を上げたり下げたりして、査定がおこなわれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、マンションの築年数が1年新しければ1.5％査定価格が上昇し、逆に1年古ければ1.5％査定価格が下降していきます。

また、築16-20年のマンションでは１年ごとにマイナス2.0％とその割合も増えます。

さらにマンションの築年数が21年を超えると、一年ごとにマイナス2.5％となります。

つまり、築年数10年のマンションをプラスマイナス0%と査定すると、築年数2年のマンションはプラス12%、一方築年数20年ではマイナス17.5%というように査定されます。

ただし、マンションの築年数だけでは表せない査定ポイントとして、マンションの耐震基準の見直しがあり、平成7年の阪神淡路大震災以降に建てられた免震構造などを持つ耐震マンションでは、査定価格が上がります。

大型住宅ローン減税の導入に加え、マンションや戸建て住宅の分譲価格の下落への期待、さらに住宅ローン金利の先高感の後退などもあって、マンション購入には好転ともいえるプラス材料がこの数ヶ月目白押しとなってきました。

こうした消費者心理は数字からも読み取ることができ、リクルートが４月27日に公表した「2008年首都圏新築マンショ契約者動向調査」によると、特に、マンションや住宅の販売価格の下落期待に消費者が敏感に反応しているのが明白で、消費者の間に買い時感が増してきているようです。

一方、住宅ローンの金利については、４月、５月と２カ月連続で引き上げられており、先高感の再燃とも取れるシグナルが見られるようになってきています。

みずほ銀行の住宅ローンを例にとってみると、５年、10年、20年固定期間選択型住宅ローンの店頭金利では、2008年７月にピークに達した後、下降傾向を示した金利は今年（09年）３月に底を打ち、再び上昇に転じています。

住宅ローン利用者の間で人気の高い「10年固定特約金利」を例に取ってみると、3000万円を35年元利金等返済で借りたとした場合、09年３月（3.55％）には毎月返済額が12万4857円（ボーナス返済ゼロ）だったものが、５月（3.90％）には13万1038円と、6181円も負担が増えています。

マンションの購入を考えている人にとって、住宅ローンの金利は気になるものですが、金利にばかり左右されるのも如何なものでしょう。

住宅ローンの金利は常に変化するものなので、延々に上がり続けることも、下がり続けることもありません。絶えず変化します。

それだけに、住宅ローンの金利の先安感に過剰な期待をせず、金利が上昇したときのことも念頭に入れて、住宅・マンション探しをしていくことが大切ではないでしょうか。

マンションの査定にはいくつかポイントがあります。

マンションの査定を行う業者は、各ポイントを確認しながら、査定評価を行います。

マンションの主な査定ポイントには、大きく分けて、査定するマンションの状況とマンションの生活環境があります。

このページでは、まず、査定するマンションの状況について詳しく見ていきます。

１．査定するマンションの状況

売却しようとしているマンションの現状の査定ポイントとしては、次のような項目が挙げられます。

1) マンションの築年数

2) マンションの共有部分（エントランスなど共用設備・共用施設・駐車場など） の状況： マンションの各住戸分の駐車場があるかどうか、共有施設にどのようなものがあるかなどが査定ポイントとなります。

3) マンションの管理体制・管理状況（マンションの管理状態・管理組合・管理員の勤務形態・修繕積立金や管理費）： マンションの管理状態が良く、常勤の管理人がいる方が査定ポイントは高くなるようです。

4) マンション専有部分（居室）の向き・日当たり・間取り・収納・内装など： 概して南向きの住戸の方が査定評は高くなりますが、日当たり以外にも、目の前に建物がなくて視界が良く、風通しが良い方がマンションの査定ポイントは高くなるようです。

5) 室外からの騒音や振動

6) セキュリティー設備

7) 土地権利関係

8) 外壁： 見た目以外にあまり意味がないように感じるのですが、タイル張りのマンションの方が、吹きつけのマンションよりも査定ポイントが高いようです。

また、一部タイル張りのマンションよりも、前面タイル張りの方が査定ポイントは高くなります。

マンションを査定してもらう上で知っておくと便利なのは、マンションの査定には「簡易査定」と「訪問査定」の二種類があるということです。

マンションの簡易査定とは、マンションの基礎データだけを参考にして、机上価格を算出する査定方法のことです。

簡易査定の場合、マンションの査定にかかる時間は短いですし、最近ではインターネットに必要な項目を入力すれば簡易査定額を算出してくれるサイトも沢山あります。

とはいえ、簡易査定はマンション自体を実際に精査したものではありませんので、正確な実勢価格とは一致しない場合もあります。

一方、訪問査定とは、不動産会社の担当者が査定対象となるマンションを実際に調査した上で価格を決定する方法です。

訪問査定では、査定対象のマンションを実際にじかに目にした上での査定ですので、簡易査定よりも正確な査定価格が期待できます。

マンションを査定してもらう上で、もうひとつ知っておくと便利なのは、マンションの査定ポイントには、大きく分けて、「基礎データ」と「不動産の個別性」の二つがあることです。

基礎データとは、マンションの築年数、周辺の他のマンションの過去の売り出し事例や契約事例、またその土地の公示地価などを指し、これらのデータによって大雑把なマンションの価格が決定されます。

不動産の個別性とは、マンション周辺の道路事情や土地の使用状況、マンションの採光や通風、ショッピングセンターやスーパー、最寄り駅やバス停までの距離など、周辺環境のことを指します。

不動産の個別性とは、ある意味、査定を行うマンションの特色ということができます。

簡易査定の場合、マンションの基礎データのみで評価され、訪問査定の場合はこれに不動産の個別性も含めた評価になります。

新築分譲マンションの広告で、「家賃並みでマンションが買える！」という宣伝文句をよく見かけますよね。

マンションを購入した人の理由の中でも、家賃を支払っているのがバカバカしいからというのはよく聞かれる意見です。

でも、マンションを家賃並みで買うことができるというのは本当でしょうか。

分譲マンションの価格と賃貸マンションの賃料とを比較してみると、首都圏では賃貸マンションの方が分譲マンションよりも部屋の大きさが一回り小さいことが多いようです。

賃貸マンションで80平米くらいの物件であれば、例えば京浜東北線の川口駅や横須賀線の東戸塚駅付近では15-16万円くらいしますので、年間の家賃負担額は180-192万円になります。

分譲マンションを同じ地域で購入するとどうなるでしょうか。

分譲マンションの価格を川口では3200万円、東戸塚では3700万円前後とします。

自己資金を20%用意し、35年返済でフラット35を借り入れたと仮定した場合、月々の住宅ローン返済額は9-10万円前後になります。

分譲マンションを購入するとこれに管理費や修繕積立金も毎月支払わなくてはならなくなりますが、月々の支払額だけを比較すると、賃貸マンションの家賃を支払うお金で分譲マンションを購入できるということは言えそうです。

もちろん、住宅ローンの総支払額を考えると話はずいぶん違ってきますが、賃貸マンションに住み続けた場合でも2年ごとに更新料がかかることを考えると、分譲マンションを購入することも、賃貸マンションに住み続けるのも、それぞれ一長一短あるといえます。

分譲マンションを購入するか、賃貸マンションで過ごすのか、どちらがトクか迷っていらっしゃる人もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションや住宅の購入は、人生で最も高い買い物のひとつと言われています。

マンションや住宅を購入することは、これまでひとつのステータスのように考えられてきましたが、一箇所に生活するよりも好きなときに引越しできることや、住宅ローンなどの大きな借金を背負わないで済むことを利点として捉え、あえてマンションや住宅を購入しないという人も増えてきています。

分譲マンションを購入するのか、賃貸マンションで暮らすのかは、ライフスタイルにも関わってくることなので、どちらがトクとか損とか比較することではないのかもしれません。

もしも、「長期的な『したい暮らし』が定まっているならマンションや住宅を購入する方がトクです。

持ち家は税制面で優遇されますし、資産として残り、将来の安心感にもつながります。

賃貸マンションはいくら賃貸料を支払っても自分のものになりませんが、分譲マンションを購入すれば、住宅ローンの支払いさえ終わりさえすればですが、名実共にマンションは自分のものになります。

また、賃貸マンションと分譲マンションの違いは、住環境の質の違いでも明らかです。

分譲マンションのメリットは、賃貸マンションと比較してエクステリア、インテリア共により良い部材を使っていること、修繕費を積み立てしているので、計画的にメンテナンスが行われること、建物全体でセキュリティが導入されていることなど、マンションの建物そのものに対する品質の高さや、マンションからの眺望がよかったり、エントランスの共用部分の美観や利便性の高さから建物への愛着もわきやすかったり、同じマンションの住人同士のコミュニティも形成されやすい環境が整っていることなどが挙げられます。

一方、賃貸マンションの場合、マンションの建物の質の面では分譲マンションにかなわないものの、マンションの維持・管理は大家が行うべきものであり、個人負担しなくて済むというメリットがあります。

分譲マンションを購入することと、賃貸マンションに住み続けることを単純に比較して、どちらがトクとはいえませんが、ご自身のライフスタイルから慎重に検討しましょう。

マンションの販売不振が続いています。

アメリカ発の金融危機と世界的な景気後退が日本のマンション業界に少なからず影響を与えているといわれています。

マンション価格が高くなりすぎ、一方で個人の購買力は伸びていないという、マンションが売れなくて当たり前の状況がしばらく続く見通しの中で、マンション販売業者は供給を絞らざるをえず、売れ残ったマンションは一方では値下げしてでも売らないといけないという状況です。

マンションの分譲価格は、通常は土地代40%、建設コスト40%、利益20%で構成されています。

しかし、今販売されているマンションの大半は、2005-2007年にそれまでの2倍の価格で購入した土地に、原材料高で割り増しの建設コストをかけて建設されたマンションです。

マンション販売会社が20%の利益を確保するためには、以前よりも5割増しで販売せざるをえない状況です。

しかし、マンション購買層の所得は景気減速の影響で冬のボーナスは2年連続で減少し、さらに金融危機による貸し渋りという逆風が吹いています。

マンション業者にとっては、値下げしてでも売るか、マンション市場が好転するまで待つかのどちらかしかないといわれていますが、破綻するマンション販売会社が出始めています。

マンションの値崩れが心配されるような状況ですが、マンションの購入を考えている人にとっては、マンションの買い時とも言われています。

マンション販売会社の資金繰りは今後も悪化する可能性がありますので、2009年1-3月にかけて、マンションの値下げが本格化するとみる専門家もいるようです。

マンションの価格を見る上で参考になるのは賃貸マンションの家賃相場です。

たとえば、横浜市内の賃貸マンションで月々の家賃が15万円で貸し出されているのであれば、年間家賃は180万円になります。

分譲マンションの妥当な価格は、この数字を５−７％の数字（横浜の場合は６％）で割り戻した数字ということになります。

分譲マンションの販売価格は、依然賃貸マンションに比べて割高感がありますので、この数字の差が縮まってくると、マンションの販売価格も底値となり、マンションの買い時到来といえるのかもしれません。

一方、これから建てられるマンションでは、マンションのデベロッパーがコスト削減を図り、同じ間取りでも床面積を狭くしたり、以前よりも設備器材の質を落としてくると予想されています。

マンションの買い時を見極めることにばかり目がいくと、マンションの品質を見落とすことになりそうです。

マンションでお買い得な物件は、案外2-3年前に建てられた中古マンションにあるかもしれません。

土地代が高くなりきる前に建てられた築年数の浅い中古マンションなら、新築同様、販売の落ち込んできた中古マンション市場でお買い得の物件が見つかるかもしれませんね。

マンション購入を考えるときには、マンション住まいのデメリットもよく理解した上で検討すると良いでしょう。

マンションのデメリットとして一般的に挙げられるのは以下のような点です。

１． バルコニーはあるものの1階でなければ庭はない

２．マンションの上層階ではゴミ出しや新聞を取りに行くのが面倒なことも： これは確かに面倒です。セキュリティの厳しいマンションの場合は特に、新聞を取りに行くのにもいちいち一階まで下りなくてはならず、高層マンション暮らしの知人には、新聞を取るのをやめたという人も。

３．管理費や修繕積立金、駐車場代を毎月払わなければならない： マンション購入時には、管理費や修繕積立金など、他に諸費用がかかることを忘れないようにしましょう。修繕積立金はマンションの場合はあらかじめ徴収されますが、戸建ての場合でも数年に一度はリフォームが必要になりますから、あらかじめ徴収されているかどうかの違いと考えればデメリットとはならないかもしれません。

４．上下階や隣の住戸同士の音のトラブルが心配： 一戸建てと比較すると、マンションの方が隣近所への気遣いがいるかもしれません。

５．管理組合の活動に参加しなければならない： マンションには色々な人が住んでいますから、気遣いをしなくてはならないという点では、管理組合の活動を負担に思う人もいるかもしれませんね。でも、戸建てなら、自治会の活動が入ってくることがありますので、これも受け止め方次第です。

６．建物が古くなっても建て替えが難しい： マンションの場合はこれが一番切実な問題かもしれません。全住戸の住民が合意すれば問題ありませんが、皆それぞれ事情も違うでしょうから、マンションの建て替えというのはなかなか大変なようです。

マンションの購入は数千万円もする大きな買い物ですので、マンションを購入するまでにそれなりの手順を経て行うことになります。

マンション購入を考え始めたら、まずは購入を検討するマンションを、新聞の折込チラシのマンション広告、インターネットのマンション比較サイト、マンション情報誌などを使って情報収集を行うことから始めましょう。

気になるマンションが見つかったら、詳しいマンションの資料を請求してみたり、建設済みのマンションなら物件を、建設前のマンションならモデルルームを見学してみたりして、自分に合った資金計画を立ててもらうと少し実感が湧いてくると思います。

マンションの購入を本格的に検討し始めたら、複数のマンションを見学する方が良いと言われています。

複数のマンションを比較するメリットは、色々なマンションを見ていく中で、自分たちがマンション購入を考える動機やマンション購入後のライフスタイルの優先順位を整理できることです。

このような手順を繰り返していくうちに、本当に欲しいのはどのようなマンションなのか、また、どの程度の予算のマンションなら買えるのかが見えてきます。

マンション探しを進めていく上で、これから挙げるようなポイントをチェックしていくと、時間や労力の節約の助けにもなります。

次のページからは、マンション購入にあたって、チェックすべきポイントを挙げていきます。